Martedì, 18 Maggio 2021
Economia

Mercato immobiliare: prezzi in calo, l'andamento nei vari quartieri

Nel primo semestre 2014 le quotazioni immobiliari di Genova sono diminuite del 5,7%. A rivelarlo è l'osservatorio immobiliare del Gruppo Tecnocasa

Nel primo semestre 2014 le quotazioni immobiliari di Genova sono diminuite del 5,7%. A rivelarlo è l'osservatorio immobiliare del Gruppo Tecnocasa.

PRINCIPE-OREGINA
La macroarea Principe-Oregina fa segnare una contrazione del 7,7%. Diminuiscono i prezzi in zona Oregina, ma si avvertono segnali positivi, infatti c’è più fiducia all’acquisto e maggior interesse, nonostante permanga una certa distanza tra domanda e offerta. Molto bene il mercato delle locazioni, che vede una domanda in aumento e canoni in leggera diminuzione. La parte centrale di Oregina si sviluppa intorno a via Napoli e via Vesuvio ed è composta da palazzi di natura popolare degli anni ’60, dove un buon usato costa 1100-1200 € al mq. La parte collinare ha nelle vie Maculano, Costanzi, Fumagalli e Montanari le aree principali e più richieste, grazie alla loro panoramicità e alla presenza di verde. L’offerta abitativa consiste in palazzi degli anni ’20-’30, quasi tutti già completamente ristrutturati, dove un medio usato costa circa 2000 € al mq.

CORNIGLIANO-SAMPIERDARENA
La macroarea Cornigliano-Sampierdarena chiude la prima parte dell’anno con un calo del 7%. Diminuiscono i prezzi a Sampierdarena, ad eccezione delle zone di corso Martinetti e via Monti, dove invece si sono mantenuti stabili. Il numero di compravendite è in leggero aumento ma le tempistiche di erogazione del mutuo sono ancora lunghe; più dinamico il mercato degli affitti, la domanda è relativamente costante ma i canoni in ribasso determinano tempi di locazione più rapidi. Tra le aree più richieste ed apprezzate del quartiere ci sono corso Martinetti, via G.B. Monti e via Fossato che, nella parte alta e precollinare, sono più residenziali e verdi: con una spesa di 1500-1600 € al mq è possibile acquistare tipologie degli anni ’60 in buone condizioni e dotate di vista mare. Via Cantore, che si sviluppa nella parte bassa del quartiere, è una delle strade più trafficate e commerciali della città ed è caratterizzata da palazzi degli anni ’30 e degli anni ’50-’60. Ai piani bassi sono presenti negozi, mentre ai piani alti trovano posto uffici e abitazioni; le quotazioni dell’usato sono comprese tra 1300 e 1500 € al mq. Prezzi più bassi si segnalano in zona Rolando - Rota, dove il medio usato è valutato 1000 € al mq. Popolari e trascurate le aree di via Sampierdarena e del Lungomare Canepa, caratterizzate da vecchie case di pescatori che si possono acquistare con una spesa di 600 € al mq.

VOLTRI-PEGLI-SESTRI
La macroarea Voltri-Pegli-Sestri evidenzia la variazione più contenuta, cedendo il 4,8%. In zona Pra’ si registra un netto calo dei prezzi, ma il centro tiene meglio perché più comodo e ben collegato rispetto alle alture. Incidono ancora le difficoltà di accesso al credito e le problematiche lavorative; c’è notevole offerta di seconde case, soprattutto quelle ricevute in eredità. Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda e canoni in diminuzione, gli inquilini sono diventati più esigenti e ricercano appartamenti già in buono stato e possibilmente arredati almeno con cucina. Il Centro Storico di Pra’ risale ai primi anni del ‘900 e ha in Vico Bignone la strada principale, dove ci sono le tipiche case di pescatori che si valutano 1600-1800 € al mq già ristrutturate e 1100-1200 € al mq se necessitano di lavori. Le altre zone, invece, sono caratterizzate da immobili ante ’67, che in buono stato hanno prezzi medi di 1200 € al mq in via Torrazza (fino a un massimo di 1600 € al mq) e raggiungono 2000-2100 € al mq in via Cordanieri. Nella zona alta del quartiere (via Branega, via Stassano) le quotazioni degli appartamenti scendono a 1000-1100 € al mq per l’usato con pochi lavori da effettuare. Soluzioni indipendenti possono essere acquistate nella zona “Villini Negrone”, dove una tipologia da ristrutturare di 2 livelli di 100-120 mq con giardino costa circa 300 mila €.

CERTOSA-PONTE DECIMO
La macroarea Certosa-Ponte Decimo fa segnare un calo delle quotazioni immobiliari del 6,3%. Bolzaneto fa segnare -6,3%; aumenta la domanda, ma i potenziali acquirenti tendono a puntare su ulteriori ribassi, e i venditori non sempre si sono mostrati propensi ad abbassare le proprie richieste. Sul mercato delle locazioni si muovono numerosi stranieri e personale impiegato all’Istituto Italiano di Tecnologia. La zona più richiesta è il centro, in particolare via Zamperini e via Bettini perché sono poco trafficate, comode ai mezzi pubblici e dotate di tutti i principali negozi. L’edilizia è variegata e consiste in palazzi signorili dei primi anni del ‘900, che costano circa 1600 € al mq, e complessi condominiali degli anni ’60, molto ricercati perché dotati di posto auto (il prezzo medio è 1800 € al mq). Interessante anche via Barchetta, dove l’usato in ottimo stato costa 1800-2000 € al mq, a fronte di una media in zona di 1600-1800 € al mq per il ristrutturato; le quotazioni scendono a non oltre 1000 € al mq nei contesti più vetusti che necessitano di ristrutturazione. Importante e richiesta via Bolzaneto, dove coesistono palazzi d’epoca e immobili della fine degli anni ’70, che si valutano leggermente meno rispetto a via Barchetta. Soluzioni indipendenti sono presenti nella parte collinare (Murta, Geminiano, San Biagio). Murta risale agli anni ’50-’60 e offre piccole casette indipendenti (nella parte più vicina a Bolzaneto) e villette (nella parte più alta), entrambe valutate almeno 200 mila €; le costruzioni più recenti sono state edificate 7-8 anni fa in classe B/A e costano 400-500 mila €. Geminiano ha un’offerta edilizia più recente e, pur trattandosi di contesti gradevoli, i prezzi sono leggermente più bassi (1600-1800 € al mq). San Biagio è un quartiere edificato tra il 2000 e il 2005 con piccoli contesti condominiali, tutti dotati di box e posti auto, caratterizzato da spazi verdi vivibili e particolare attenzione alle barriere architettoniche. Un appartamento in condominio viene proposto anche a quasi 3000 € al mq, ma tale valore è ancora troppo alto.

MARASSI-MOLASSANA-SAN FRUTTUOSO
La macroarea Marassi-Molassana-San Fruttuoso ha fatto segnare una contrazione del 5,1%. Diminuiscono notevolmente le quotazioni della zona Struppa-Prato. Le tempistiche di erogazione dei mutui sono lunghe, l’offerta immobiliare è elevata e i potenziali acquirenti cercano di spuntare prezzi ancora più bassi. Buona la domanda di appartamenti in locazione, in particolare di bilocali. L’area di Struppa-Prato è caratterizzata da soluzioni d’epoca e tipologie degli anni ’60-’80. Si vendono bene le abitazioni posizionate lungo le strade principali, ossia via Struppa e via Molassana, dove le abitazioni ristrutturate costano 1300-1500 € al mq e possono toccare 1900 € al mq se sono ottimamente rifinite e inserite in contesti pregevoli. Il mercato delle nuove costruzioni sta andando a rilento; si segnala un intervento in via Pino, dove i costruttori richiedono 3000-3500 € al mq.

QUARTO-QUINTO
La prima parte del 2014 ha visto un calo del 5,8% nelle quotazioni immobiliari della macroarea Quarto- Quinto. Nervi cede il 5%, Quinto perde il 6,7%: tra le motivazioni ci sono una maggiore offerta immobiliare, che determina più riflessività e tempistiche più lunghe, e una generale tendenza da parte degli acquirenti a cercare di spuntare prezzi più bassi. Buona la domanda di appartamenti in locazione, con richieste anche di lavoratori e parenti di degenti dei vicini ospedali Gaslini e San Martino. Quinto al Mare è una zona residenziale, situata a ridosso del mare e ben servita dalla stazione ferroviaria e dal casello autostradale, la cui offerta consiste soprattutto in abitazioni degli anni ’60-’70, accanto a cui ci sono le tipiche casette liguri degli anni ’40-’50. Le tipologie più datate si valutano 3000 € al mq in buono stato e toccano 3500 € al mq se particolarmente ben tenute, mentre quelle più recenti costano 2500-3000 € al mq perché sono realizzate negli anni ‘80 in edilizia cooperativa. Nervi è un quartiere molto prestigioso, in cui la parte bassa (passeggiata Anita Garibaldi, ossia il lungomare) ospita anche parchi verdi e strutture balneari. Qui l’edilizia risale agli anni ’60-’70, i prezzi oscillano tra 3000 e 3800 € al mq, fino a toccare 5000 € al mq per soluzioni particolarmente prestigiose; nella parte alta sono presenti soluzioni indipendenti e semindipendenti, anche di tipo storico, che presentano valori molto diversi a seconda della grandezza del giardino, della presenza del posto auto e della vista sul mare. Di Quarto dei Mille sono molto ricercate le vie Ponte dell’Ammiraglio, Pio VII e Quartara perché sono signorili con condomini di piccole dimensioni, composti da 5 o 6 appartamenti di ampia metratura (120-200 mq), e villette successivamente riconvertite in appartamenti. I valori medi oscillano intorno a 3000 € al mq, per una tipologia popolare il prezzo scende a 2000-2500 € al mq, mentre per soluzioni particolarmente prestigiose (attici con una completa vista mare, ben rifiniti e con materiali di ottima qualità) si raggiungono top prices di 4500 € al mq.

Da gennaio a luglio risulta in rialzo la concentrazione della domanda di bilocali e quadrilocali, mentre è in leggera diminuzione quella dei trilocali e dei cinque locali. Assolutamente stabile la percentuale di richiesta di monolocali.

Dal lato dell’offerta si evidenzia un aumento nella concentrazione di trilocali e quadrilocali e una diminuzione della percentuale di bilocali e cinque locali; l’offerta di monolocali, invece, è in leggera discesa.

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