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Immobiliare: aumentano le compravendite, i valori quartiere per quartiere

Tempi di vendita intorno ai 6 mesi e sconti fino all’11% in sede di trattativa

Continua a Genova la crescita delle compravendite, con un +3% del 2022 rispetto al 2021 e la stabilizzazione delle quotazioni: secondo l'ufficio studi Gabetti.

Nel capoluogo ligure si sono realizzate complessivamente 9.182 transazioni residenziali nel 2022, +3% rispetto al 2021 (dati Agenzia delle Entrate).

Sconti dell'11% in chiusura delle trattative

Le quotazioni, secondo le rilevazioni presso le agenzie Gabetti, Grimaldi e Professionecasa, registrano un incremento del +1% rispetto all’anno precedente. I tempi medi di vendita si sono attestati sui 6 mesi ma, secondo quanto emerge dalle agenzie Gabetti, Grimaldi e Professionecasa, si riscontrano anche tempi più brevi per le migliori occasioni in termini di rapporto qualità/prezzo. Al contrario, le soluzioni di scarso appeal a livello di prezzo, zona e tipologia hanno registrato tempi di vendita molto più lunghi. Gli sconti in sede di chiusura delle trattative si attestano intorno all’11%, con punte superiori per le zone periferiche.

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Continua l’attenzione positiva verso la città di Genova da parte di operatori del real estate. La città è protagonista di importanti progetti, che vanno dal programma di investimenti a livello infrastrutturale di ampio respiro (come il terzo valico, che permetterà di viaggiare da Genova a Milano e a Torino in meno di un’ora) a significative iniziative di riqualificazione urbana (come il Waterfront di Levante, progetto multifunzionale firmato da Renzo Piano). Di conseguenza, questi importanti interventi di rinnovamento contribuiranno a trasformare, nel lungo periodo, l'aspetto della città dal punto di vista sia del tessuto sociale sia economico, attirando investitori e turisti a beneficio del benessere locale.

Le quotazioni, quartiere per quartiere

Per quanto riguarda il segmento del pregio, a Genova cresce la domanda in zona centro, Albaro e Carignano. Sempre più ricercate anche le zone del Levante cittadino, Nervi e Quarto, soprattutto per le residenze che si affacciano sul mare. Compravendite in aumento anche nei quartieri del centro e Albaro che stanno trainando il settore, andamento invece stabile per tutti gli altri quartieri di pregio. In zona Foce, la vicinanza dello sviluppo residenziale Waterfront di Levante sta suscitando un nuovo interesse per l’intera zona. 

Riguardo alle abitazioni più prestigiose, si arriva a punte di 5.100 euro al mq per soluzioni nuove ristrutturate e a 4.200 euro al mq per quelle da ristrutturare.

Entrando nel dettaglio delle specifiche zone ed escludendo le soluzioni di particolare prestigio, in centro le quotazioni sono in aumento, attestandosi su una media di 2.700 euro al mq per il signorile in buono stato e di 2.300 euro al mq per le soluzioni medie in buono stato. Il signorile in ottimo stato ha prezzi intorno ai 3.100 euro al mq, ma l’offerta di particolare pregio può raggiungere valori superiori a seconda delle specifiche caratteristiche.

Anche la zona del centro storico presenta quotazioni stabili per l’usato medio in buone condizioni, intorno ai 1.520 euro al mq. Occorre però fare una distinzione tra la zona dell’Università, oggetto di iniziative di riqualificazione, e la restante parte (Pré, zona via del Campo, San Bernardo) che rimane invece più popolare.

Carignano presenta valori in crescita intorno ai 3.050 euro al mq per l’usato medio in buone condizioni, mentre si passa a 3.250 euro al mq per il signorile in buono stato e a 3.950 euro al mq per l’ottimo stato.

Nel centro est, le zone di Castelletto e Righi hanno registrato quotazioni intorno ai 2.200-2.130 euro al mq per il medio in buono stato, mentre siamo rispettivamente a 2.350 euro al mq e 2.600 euro al mq per il signorile in buono stato.

Nel centro ovest, Sampierdarena ha valori intorno ai 760 - 1.250 euro al mq per l’usato in in allo stato manutentivo. A Granarolo i prezzi variano sui 1.200 – 1.550 euro al mq per l’usato in buono stato in base alla categoria (il primo valore si riferisce alla categoria economica, il secondo a quella civile). Nel quartiere Certosa le quotazioni sono intorno ai 760 - 570 euro al mq per le soluzioni civile ed economiche usate in buone condizioni.

In Val Polcevera, in zona Bolzaneto, le quotazioni stabili, e si attestano intorno ai 1.400 euro al mq per il civile usato in buono stato. Il mercato a Pontedecimo è stabile, sui 1.250 euro al mq per soluzioni medie usate in buone condizioni che scendono a 1.000 euro al mq a Rivarolo.

Anche in Bassa Val Bisagno si registrano prezzi stabili:1.375 euro al mq per le tipologie medie in buono stato in zona Marassi. Per le stesse tipologie abbiamo quotazioni inferiori, sui 1.250 euro al mq, in zona Marassi – Quezzi,che salgono a 1.350 euro al mq a Staglieno – Terpi – Sant'Eusebio. Valori più elevati per San Fruttuoso, pari a 1.450 euro al mq per le stesse tipologie di immobile.

In Alta Val Bisagno, i prezzi si attestano intorno ai 925 – 1.150 euro al mq per le soluzioni economiche e civili usate in buono stato in zona San Gottardo – Molassana e stabili a 975 – 1.150 euro al mq a Valle Geirato.

Passando al Medio Levante, ad Albaro si riscontra ampia variabilità in relazione alle diverse tipologie immobiliari, con prezzi in rialzo rispetto al semestre precedente: l’usato civile in buone condizioni, che risulta essere la scelta prevalente, si attesta intorno ai 2.700 euro al mq. Allo stesso tempo vi è un’offerta di tipo economico, con quotazioni più contenute (2.100 euro al mq per il buono stato, 1.900 euro mq per le unità da ristrutturare). Nell’ambito della stessa macro zona, le soluzioni signorili sono invece su una media di 3.700 euro al mq per l’usato in buono stato e di 4.600 euro al mq in caso di immobili signorili in ottimo stato in contesti privati o vicini al mare. Si distinguono ulteriormente da tali medie le soluzioni d’alto pregio e quelle nuove dotate di elevati standard di efficienza energetica (in particolare in zona Jenner, Camilla, Gambaro, Montallegro, Causa).

Secondo il sentiment delle agenzie del gruppo Gabetti nel quartiere di Albaro, l’andamento delle compravendite nel primo semestre del 2022 è stato rallentato a causa della volatilità determinata dalla situazione geopolitica internazionale e dell’aumento dell’inflazione e dei tassi di mutuo. L’offerta sul mercato resta stabile, così come i prezzi medi. Gli acquisti sono stati soprattutto al fine di migliorare la qualità o aumentare gli spazi (6/7 vani).

La zona Foce sta riscontrando particolare appeal grazie alle iniziative di riqualificazione in corso e alla posizione strategica, vicina sia al centro sia al lungomare. I prezzi medi sono intorno ai 2.900 euro al mq per il signorile in buono stato, che salgono a 3.350 euro al mq per le soluzioni usate in ottimo stato, mentre l’usato civile in buone condizioni ha valori medi di 2.400 euro al mq.

Sturla ha mostrato quotazioni in calo, intorno ai 2.000 euro al mq per il signorile in buono stato e ai 1.750 euro al mq per l’usato medio in buone condizioni.

Prezzi in risalita in zona Borgoratti, in cui siamo su una media di 1.250-1.550 euro al mq per l’usato in buono stato a seconda delle tipologie (economico o civile), mentre per San Martino siamo sui 1.650-1.400 euro al mq (sempre per le tipologie civili ed economiche in buono stato manutentivo).

I quartieri del Levante cittadino si confermano molto richiesti. A Nervi le soluzioni usate medie in buono stato si attestano intorno ai 2.550 euro al mq, 3.300 euro al mq in caso di soluzioni signorili. A Quinto i prezzi risultano in aumento, per le stesse soluzioni siamo rispettivamente a 2.750 e 3.250 euro al mq. Si distinguono da tali valori medi gli immobili di particolare pregio che possono raggiungere quotazioni superiori. Infine, a Quarto si registrano quotazioni per l’usato medio in buono stato intorno ai 2.500 euro al mq, 3.500 euro al mq per il signorile.

Nel medio ponente si hanno prezzi stabili per Cornigliano, dove le quotazioni per l’usato in buono stato sono tra gli 800 e i 975 euro al mq per l’economico e civile. A Sestri l’usato in buono stato ha registrato valori intorno ai 1.125 – 1.425 euro al mq per gli immobili di tipologia economica e civile.

Infine, per quanto riguarda il ponente, a Pegli le quotazioni medie per le soluzioni civili in buono stato sono di circa 2.130 euro al mq. A Prà i prezzi per gli immobili di tipologia economica variano tra gli 825 e i 1.125 euro al mq.

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