Come sta andando il mercato immobiliare a Genova?

È possibile, con i dati a disposizione, fare due tipologie di analisi: nel breve periodo, analizzando i dati dei mesi appena trascorsi, e nel lungo periodo, confrontando i periodi passati con quelli ancora precedenti.

Breve periodo: i dati di maggio 2020

Per quanto riguarda il mese di maggio 2020, secondo il portale Immobiliare.it, per gli immobili residenziali in vendita sono stati richiesti in media € 1.645 al metro quadro, con una diminuzione del 4,01% rispetto a Maggio 2019 (1.714 €/m²). Negli ultimi 2 anni, il prezzo medio all'interno del comune di Genova ha raggiunto il suo massimo nel mese di Aprile 2015, con un valore di € 2.083 al metro quadro. Il mese in cui è stato richiesto il prezzo più basso è stato Marzo 2020: per un immobile in vendita sono stati richiesti in media € 1.629 al metro quadro.

Nel corso del mese di maggio 2020,il prezzo richiesto per gli immobili in vendita a Genova è stato più alto nella zona Albaro, Sturla, con € 3.125 per metro quadro. Al contrario, il prezzo più basso è stato nella zona Sampierdarena, Belvedere, Cornigliano con una media di € 956 al metro quadro.

Nello stesso mese, il prezzo richiesto per gli immobili in affitto a Genova è stato più alto nella zona Centro, con € 9,69 al mese per metro quadro. Il prezzo più basso, invece, è stato nella zona Bolzaneto, Pontedecimo, Rivarolo, Certosa con una media di € 5,66 al mese per metro quadro.

Lungo periodo: la seconda parte del 2019

Per quanto riguarda il lungo periodo, per i dati di cui dispongono le agenzie immobiliari, di recente è stato possibile analizzare il mercato del secondo semestre del 2019, quartiere per quartiere. 

A raccogliere questi dati, l'ufficio studi Gruppo Tecnocasa.

Cosa si evince? Che nella seconda parte del 2019 i valori immobiliari di Genova sono diminuiti del 2,8%, rispetto al primo semestre 2019. Rispetto al secondo semestre del 2018, nel secondo semestre del 2019 sono aumentate anche le transazioni; gli ultimi dati mostrano una crescita dell’2,8%. Se consideriamo l’intero 2019 l’aumento delle compravendite è stato del +3,7%, per un totale di oltre 7.390 scambi (elaborazione Ufficio Studi Tecnocasa su dati Agenzia delle Entrate). I tempi di vendita nel capoluogo ligure si attestano intorno a 147 giorni, in continua diminuzione rispetto agli anni precedenti e più lunghi rispetto alla media delle grandi città italiane che è di 122 giorni. Negli ultimi 10 anni le quotazioni di Genova sono diminuite del -52,6%, con un andamento peggiore rispetto alla media nazionale che si attesta al -30,8%. A penalizzare il capoluogo è stata soprattutto la qualità delle abitazioni oltre agli eventi naturali che negli ultimi anni hanno interessato la cittadina.Trend dei prezzi di Genova

Se nel 2013 la percentuale era del -9,0%, e nel 2014 aveva raggiunto il -14,4%, negli anni successivi si è riusciti a risalire un po': nel 2015 -8,7%, nel 2016 -10,7%, nel 2017 -6,7%, nel 2018 -3,0% e nel 2019 -4,9%. 

Sarà interessante riuscire a capire - ma questo si potrà fare con precisione solo a stagione conclusa - l'andamento del 2020, con l'emergenza coronavirus e il lockdown.

Variazioni percentuali dei prezzi nei quartieri di Genova

Vediamo la variazione delle percentuali dei prezzi dei vari quartieri rispetto alla prima metà del 2019:

Cornigliano-Sampierdarena: -5,6%

Voltri-Pegli-Sestri: -6,9%

Certosa-Pontedecimo: 0%

Marassi-Molassana-San Fruttuoso: 1,7%

Castelletto-Foce-San Martino: 0%

Quarto-Quinto: -4,4%

Analisi delle macroaree

La macroarea che ha avuto il maggiore ribasso è quella di Voltri – Pegli – Sestri (-6,9%).

Tra i quartieri in sofferenza c’è quello di Sestri – Alture a seguito dell’ampia offerta presente sul mercato. In difficoltà soprattutto la zona più trafficata di via Merano dove i prezzi difficilmente superano i 1200-1300 € al mq. La maggioranza delle richieste si concentra nei pressi della Stazione. Anche nelle Alture i valori scendono a causa dell’elevata offerta. Prezzi in contrazione anche nelle zone di Multedo e Varenna e Pegli. La motivazione del ribasso è da attribuire alla maggiore difficoltà di accesso ad attività commerciali e servizi e alla maggiore offerta. A Pegli piace sempre la zona che si sviluppa intorno a piazza Bonvino. Qui la maggioranza degli immobili risale agli anni ’60-’70 e, per una soluzione in buono stato, si spendono mediamente 1400-1500 € al mq, con punte di 2300-2500 € al mq per le tipologie signorili ed in ottimo stato che affacciano sulla piazza. Apprezzate anche le abitazioni che sorgono sul lungomare di Pegli le cui quotazioni sono rimaste stabili: risalgono ai primi anni del 1900 e, se fronte mare, raggiungono prezzi di 2300 € al mq. Meno richiesti le case situate nella frazione di Multedo, lungo l’Aurelia tra Pegli e Sestri, dal momento che l’area risulta defilata e poco collegata. L’offerta immobiliare di questa zona è caratterizzata da appartamenti costruiti negli anni ’60. Sulle zone collinari sorge Varenna, dove quasi sempre comprano acquirenti che già vivono nel quartiere. I prezzi medi della zona sono di 1000 € al mq.

A seguire la macroarea di Cornigliano- Sampierdarena (- 5,6%) che segnala un ribasso nel quartiere di Cornigliano.

Scendono del 4,4% i valori anche nella macroarea di Quarto-Quinto.

In diminuzione le quotazioni a Quinto e a Nervi nel secondo semestre del 2019 anche se, da settembre, si nota un maggiore entusiasmo verso l’acquisto immobiliare. A far contrarre i prezzi un’offerta abbondante e l’assenza di lavori di ristrutturazione su case datate. Spesso gli immobili derivano da eredità. La maggioranza degli acquisti sono indirizzati sulla prima casa ma si comprano anche, più raramente, soluzioni da investimento. A Nervi i prezzi per immobili in buono stato si scambiano a 2000-2200 € al mq. Nella parte più prestigiosa di Nervi l’offerta è più contenuta, decisamente più signorile. Questo è un quartiere in cui la parte bassa (passeggiata Anita Garibaldi, ossia il lungomare) ospita anche parchi verdi e strutture balneari e l’area compresa tra la piazzetta e la Stazione offre palazzine e villette di stampo prestigioso che, non di rado, toccano valori di 3500-4000 € al mq. Quinto si affaccia direttamente sul mare, è un quartiere defilato rispetto al centro di Genova ma ben collegato e servito. I potenziali acquirenti apprezzano in particolare la zona bassa, quella del lungomare, dove si concentrano sia abitazioni degli anni ’60-’70 sia vecchie case di pescatori che, in ottime condizioni, si scambiano a prezzi medi di 3000 € al mq, con picchi di 4500 € al mq se l’immobile è ristrutturato e ha la vista sul mare o balcone.

Crescono dell’1,7% i valori immobiliari nella macroarea di Marassi-Molassana e San Fruttuoso.

Nella seconda parte del 2019 sono stabili i valori immobiliari di Gavette, Molassana e Montesignano, mentre si registra un leggero aumento nella zona di S. Eusebio. Quest’ultima zona, infatti, offre immobili più recenti, costruiti negli anni ’80, dotati di posto auto e cantina, presenta aree verdi ed è più tranquilla. Le quotazioni per un’abitazione in buono stato possono andare da 1400 a 1900 € al mq. Si tratta di un mercato prevalentemente locale. Il quartiere di Gavette sorge nei pressi del cimitero di Staglieno è più defilato e meno servito e per questo raccoglie quasi sempre richieste di persone già residenti nella zona. L’offerta immobiliare consiste in palazzi d’epoca costruiti negli anni ’50-’60 che, da ristrutturare, hanno quotazioni medie di 800 € al mq. Più popolare la zona di Montesignano sorta negli anni ’50, dove è possibile acquistare appartamenti in buono stato a prezzi compresi tra 800 e 900 € al mq. La maggior parte delle richieste proviene da persone in cerca della prima casa che, grazie all’accensione di un mutuo, acquistano soluzioni dal valore non superiore a 100 mila €. In questo semestre, grazie a prezzi competitivi, la tipologia più richiesta è stato il quattro locali (due camere, sala e cucina) anche da parte di giovani coppie che, in passato, si focalizzavano maggiormente sui trilocali. La zona più apprezzata è quella di Molassana – San Gottardo perché è ben servita e non presenta problemi di parcheggio. La maggioranza degli immobili sono ex case popolari costruite nei primi anni del 1900 che si alternano a case degli anni ’60-’70: le prime hanno valori medi di 900-1200 € al mq, le seconde hanno prezzi che possono andare da 1200 a 1500 € al mq.

Stabili i valori immobiliari nelle macroaree di Certosa - Pontedecimo - Castelletto – Foce – San Martino.