Scende il prezzo delle case in provincia di Genova

Nella seconda parte del 2011 le quotazioni delle abitazioni a Genova hanno segnalato un calo del 4,8%, con un complessivo -5,3% per l’intero anno

Nota - Questo comunicato è stato pubblicato integralmente come contributo esterno. Questo contenuto non è pertanto un articolo prodotto dalla redazione di GenovaToday

Nella seconda parte del 2011 le quotazioni delle abitazioni a Genova hanno segnalato un calo del 4,8%, con un complessivo -5,3% per l’intero anno.

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
+14.9% +11.2% +9.5% +5.7% -4.5% -7.6% -3,7% +0,6% -5,3%

Nella macroarea di Sampierdarena le quotazioni delle abitazioni sono diminuite del 9,8% nella seconda parte del 2011. Tra i quartieri che hanno contribuito a questo risultato c’è quello di Sampierdarena Monti e Sampierdarena corso Martinetti. La motivazione è da ricercarsi nel fatto che in zona esiste un target di acquirenti che ricorrono al mutuo e che, in questo momento, hanno difficoltà ad accedere al mercato del credito: parliamo di immigrati e di coppie giovani con lavoro a tempo determinato. Infatti in questa seconda parte dell’anno hanno potuto acquistare coloro che avevano già un capitale a disposizione e che hanno migliorato il loro immobile. I tempi di vendita si sono allungati per portarsi intorno a 5-6 mesi. Pochi gli investitori presenti nella zona che si presenta abbastanza omogenea dal punto di vista immobiliare, con condomini sorti nei primi anni ’30 che si alternano ad altri costruiti negli anni ’60-’70. Su corso Martinetti prevalgono le soluzioni degli anni ’50-’60 mentre su via Monti quelli degli anni ’30. Per una soluzione usata in buone condizioni in questa zona si spendono mediamente 1500 € al mq. Le quotazioni salgono per gli immobili situati in salita Belvedere dove ci sono piccoli contesti condominiali, dotati di giardino condominiale e di box auto. In buono stato hanno valori medi di 2300 € al mq. Nella zona che si estende verso via Fillak le quotazioni scendono a 1000 € al mq. Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda da parte di giovani coppie e di immigrati. Il contratto maggiormente stipulato è quello a canone libero.

A seguire tra le macroaree che hanno segnalato un ribasso dei prezzi c’è quella di Marassi-Nervi che chiude il secondo semestre del 2011 con -4,4%. Numerosi i quartieri al ribasso nella zona. Il quartiere Quezzi che a novembre è stato interessato dall’alluvione. In questo momento sono già stati ripristinati i locali commerciali interessati dall’allagamento ma si segnala comunque un mercato immobiliare rallentato. Il timore di ulteriori straripamenti del torrente Fereggiano ha rallentato la domanda di immobili in zona. Al momento c’è molta offerta di abitazioni. La zona presenta immobili di tipologia medio-popolare, la maggioranza sono condomini costruiti negli anni ’60. Presente una minima parte di soluzioni indipendenti e semindipendenti che rappresentano un mercato abbastanza chiuso in cui si realizzano poche compravendite. Hanno acquistato famiglie e giovani coppie con ricorso al mutuo. Per un bilocale si registra un budget medio di 100 mila , per un trilocale di 120-130 mila €. Le quotazioni degli immobili vanno da 1600 a 1800 € al mq per le tipologie usate e 2000 € al mq per quelle di nuova costruzione. Al momento sono in corso i lavori per ripristinare gli argini del torrente Fereggiano.

Stabili le quotazioni delle abitazioni nel quartiere di Struppa-Prato anche se il mercato lancia segnali di rallentamento dovuti soprattutto al fatto che i potenziali acquirenti non riescono ad ottenere finanziamenti per l’acquisto dell’immobile. Le compravendite si sono realizzate prevalentemente con pagamenti in contanti o con un basso ricorso al mutuo. Il quartiere offre soluzioni abitative cha spaziano dagli appartamenti in condominio alle tipologie indipendenti e semindipendenti. La zona presenta numerosi immobili ad uso industriale e commerciale. A livello residenziale la zona di Struppa-Prato presenta bifamiliari, trifamiliari e quadrifamiliari costruite nei primi anni ’30 e che non sempre combaciano con la disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti. Le quotazioni di una tipologia usata in buono stato sono di 2200-2300 € al mq. Nella zona ci sono anche delle abitazioni di nuova costruzione (San Felice e in via Di Pino) che al momento difficilmente superano i 2700 € al mq.

Sul mercato della locazione si registra una buona domanda abitativa alimentata da coloro che non riescono ad acquistare e che scelgono quindi di andare in affitto. Si tratta soprattutto di coppie giovani e di famiglie. Per un bilocale si chiedono intorno a 400 € al mese. I contratti più stipulati sono quelli a canone libero ma negli ultimi tempi si registra un aumento del ricorso al concordato. Nel secondo semestre del 2011 le quotazioni delle abitazioni a Quarto Mare hanno segnalato una contrazione. Parliamo di un quartiere signorile della città dove, in questo momento, esiste un gap tra le richieste dei venditori e la capacità di spesa dei potenziali acquirenti soprattutto sul segmento delle abitazioni di prestigio e di dimensioni medio-grandi. Infatti in questa seconda parte del 2011 si sono registrate poche compravendite di prima casa dal momento che i potenziali acquirenti si sono dimostrati incerti e timorosi. I venditori, che non hanno necessità di alienare l’immobile, sono poco propensi a ribassare i prezzi e la conseguenza è che in zona ci sono immobili invenduti da mesi.

Si sono realizzati soprattutto acquisti da parte di coloro che hanno deciso di investire cifre inferiori a 200 mila € per acquistare piccoli tagli da 60-70 mq ad uso investimento. Quasi sempre si è trattato di persone residenti nel quartiere. Le tipologie più prestigiose sono quelle posizionate più vicine al mare e al confine con il quartiere di Quinto (via Quartara): ville singole o soluzioni indipendenti e semindipendenti che hanno prezzi che partono da 1,5-2 milioni di €. Non lontano in via Re di Puglia e in via Cinque Maggio ci sono delle vecchie case di pescatori, molto ambite, ma di cui c’è poca offerta sul mercato e che per questo motivo raggiungono valori medi di 4000 € al mq. Soluzioni più popolari sono presenti oltre corso Europa dove ci sono appartamenti in condomini degli anni ’70 valutati a meno di 3000 € al mq. La presenza di prezzi più contenuti ha movimentato il mercato della zona soprattutto ad opera degli investitori. Sulle nuove costruzioni si ha poca offerta e i prezzi richiesti dai costruttori , 6000-7000 € al mq, in questo momento non trovano riscontro tra i potenziali acquirenti. Sul mercato degli affitti si registra una buona domanda da parte di lavoratori fuori sede (non lontano ci sono l’Ospedale Gaslini e l’Ospedale S. Martino) e di studenti universitari. Per un bilocale si spendono mediamente 400-500 € al mese, per un trilocale 600 € al mese.

Nella seconda parte del 2011 le quotazioni delle abitazioni nella zona di Marassi-Staglieno hanno registrato una contrazione a causa della diminuita disponibilità di spesa da parte dei potenziali acquirenti e della maggiore offerta di immobili sul mercato. Ad acquistare sono stati prevalentemente italiani, con un basso ricorso al mutuo. Il taglio più compravenduto è stato il trilocale sui cui investire cifre medie di 130-140 mila €. La zona registra prevalentemente acquisti di abitazioni da destinare alla prima casa: sia acquisti migliorativi sia primo acquisto. Si sono privilegiati gli immobili dotati di balcone, posizionati ai piani alti e con ascensore. Quanto allo stato di conservazione non ci sono state preferenze tra quelli da ristrutturare e quelli già ristrutturati. Chi cerca in questa zona ne apprezza la comodità: vicina al centro, ben servita motivo per cui a volte gli acquirenti si spostano anche da altri quartieri limitrofi. La zona di Marassi ha una parte bassa, pianeggiante, molto apprezzata soprattutto per i servizi. E’ anche la zona dove ci sono delle nuove costruzioni in particolare su corso De Stefanis dove negli ultimi anni sono state ultimate delle nuove tipologie nella zona del Mirto che si scambiano a prezzi medi di 3200 € al mq. Tra le strade maggiormente apprezzate ci sono corso De Stefanis che vanta la presenza di palazzi dei primi anni del 1900 che, in buone condizioni, si scambiano a prezzi medi di 2000-2700 € al mq. Simili le quotazioni per gli immobili situati, non lontano, in via Bobbio ci sono palazzi costruiti nei primi anni del 1900 ed altri degli anni ’50-’60. N
on lontano nella zona di Montenero Alta ci sono residence di proprietà dell’Inail di tipologia signorile con balconi, terrazzo, giardino. Per un buon usato si spendono cifre medie di 1900-2200 € al mq. Da segnalare che in zona c’è in progetto la realizzazione di un recupero di un’ex rimessa di autobus da cui si ricaveranno abitazioni di tipo residenziale e di tipo terziario.

La macroarea di Certosa-Bolzaneto ha registrato nella seconda parte del 2011 una diminuzione dei prezzi del 2,9% e tra i quartieri al ribasso c’è quello di Certosa. La motivazione è da ricercarsi nel fatto che nella zona esiste un target di acquirenti che ha necessità di ricorrere al mutuo per l’acquisto dell’abitazione e che ha avuto difficoltà ad accedere al credito. Di conseguenza la domanda di immobili in zona è diminuita e di conseguenza anche le compravendite sono in calo. In questo periodo hanno acquistato famiglie che vivono nella zona, per migliorare l’abitazione di proprietà oppure per lasciare una situazione di affitto. Il trilocale è il taglio preferito da coloro che cercano in zona. Non ci sono preferenze tra tipologie ristrutturate o da ristrutturare. Sul mercato della zona c’è molta offerta in questo momento e questo permette ai potenziali acquirenti di scegliere con calma l’immobile da acquistare. Tra coloro che vendono si registrano anche immigrati che avevano acquistato in passato e che ora, in difficoltà col pagamento del mutuo, cercano di vendere l’abitazione.

Il quartiere di Certosa è stato riqualificato circa dieci anni fa, con la costituzione di zone pedonali, ed è una delle zone della Valpolcevera servita dalla metropolitana, aspetto questo apprezzato da chi cerca casa in zona. Il mercato immobiliare è abbastanza eterogeneo ed offre abitazioni dei primi anni del 1900 nella parte bassa (via Dandolo e limitrofe) che hanno quotazioni medie di 1600-1700 € al mq e condomini degli anni ’60-’70 nella zona di collinare (via Mansueto e limitrofe) dove per una soluzione in buono stato si spendono mediamente 1800-1850 € al mq. Quest’ultima è una zona ambita ma con pochi immobili in vendita. Le quotazioni scendono su via Jori dove le soluzioni da ristrutturare costano intorno a 1000 € al mq.

Sul mercato degli affitti si registra una buona domanda alimentata da coloro che non riescono a comprare, in particolare da coppie giovani. Per un bilocale si chiedono in media 400 € al mese. L’offerta di immobili in affitto non è molto alta, in questo momento sono più numerose le persone che desiderano vendere l’immobile invece che affittarlo. I tempi di vendita si sono portati intorno a 6 mesi. La macroarea di Pegli-Sestri ha registrato una contrazione dei valori del 2,1%. Pegli è uno dei quartieri che ha registrato una diminuzione dei prezzi .La domanda di immobili c’è ma spesso si scontra con la difficoltà di accesso al credito. Tra le zone si apprezzano in particolare quelle centrali per la presenza dei servizi (stazione ferroviaria, mezzi di trasposto e negozi). L’offerta abitativa spazia dalle tipologie signorili a quelle più economiche. In questo periodo dell’anno si sono compravenduti soprattutto piccoli tagli, da destinare a prima casa, sui cui si sono investite cifre medie di 120-130 mila €.

Si sono realizzate anche delle compravendite nella zona più signorile ad opera di famiglie benestanti che hanno deciso di realizzare acquisti migliorativi. Si tratta dell’area che si sviluppa intorno a piazza Bonavino, via Prestinari, via Tarigo e che presenta soluzioni della fine del 1800 ed i primi anni del 1900 che, in buone condizioni, si scambiano a prezzi medi di 3000-3500 € al mq.

La zona più economica è quella di Multedo dove la presenza di uno stabilimento petrolchimico abbassa le valutazioni dei palazzi in stile liberty e degli anni ’50-’60 a 2000 € al mq. In via Vespucci, meno richiesta delle zone centrali, l’offerta abitativa risalente agli anni ’60 è valutata intorno a 2500-2600 € al mq. In via Varenna sono in corso i lavori per la costruzione di appartamenti di nuova costruzione acquistabili a 3000 € al mq.

Le abitazioni più ambite sono sempre quelle posizionate su lungomare di Pegli, dove palazzi privi di ascensore ma di tipologia signorile hanno valori medi di 3500 € al mq. Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda ed una buona offerta di abitazioni, immesse sul mercato da coloro che non riescono a vendere. Per un bilocale si chiedono valori medi di 450-500 € al mese.

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