Case: i prezzi tornano a salire, è l'ora di comprare?
A settembre e agosto, seppur di poco, i prezzi delle case a Genova sono tornati a salire dopo molti mesi negativi. Alcuni quartieri hanno risentito maggiormente della crisi e registrano quotazioni ancora in calo
Timidi segnali di ripresa del mercato immobiliare a Genova. A dirlo sono due analisi da parte di altrettante aziende del settore. Basta uno sguardo al grafico presente sul sito immobiliare.it per notare come la curva dei prezzi al metro quadro abbia smesso di scendere e sia rivolta verso l'alto da agosto, con un'impennata a settembre.
Il confronto con i prezzi di un anno prima resta negativo, ma da tempo non si registravano due mesi di fila di ripresa. Nel mese di settembre 2018 per gli immobili residenziali in vendita sono stati richiesti in media 1.747 euro per metro quadro (1.721 ad agosto), contro i 1.824 euro registrati il mese di settembre 2017 (con una diminuzione del 4,23% in un anno). Nel corso degli ultimi 24 mesi, il prezzo richiesto all'interno del comune di Genova ha raggiunto il suo massimo nel mese di ottobre 2016, con un valore di 1.931 euro al metro quadro. Il mese in cui è stato richiesto il prezzo più basso è luglio 2018: per un immobile in vendita sono stati richiesti 1.717 euro per metro quadrato.
L'Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa invece ha analizzato i dati del primo semestre del 2018, riscontrando come le quotazioni immobiliari del capoluogo ligure hanno registrato un leggero ribasso del -0,1% rispetto al secondo semestre 2017.
La macroarea di Quarto-Quinto
È quella che ha subito un ribasso dell'1,9% in seguito all'andamento dei quartieri di Quinto e Nervi. Si sono realizzate soprattutto compravendite di prima casa, spesso di sostituzione. La riduzione dei valori è da attribuirsi, in particolare, alla qualità immobiliare dell'offerta: spesso parliamo di soluzioni abitative che devono essere ristrutturate e che a volte non hanno spazi esterni, una caratteristica richiesta e ambita. Nervi ha un'offerta più contenuta, decisamente più signorile. Infatti è un quartiere prestigioso, in cui la parte bassa (il lungomare Anita Garibaldi) ospita anche parchi verdi e strutture balneari e l'area compresa tra la piazzetta e la Stazione offre piccole palazzine e villette di stampo prestigioso che, non di rado, toccano valori di 3.500-4.000 euro al mq. Quinto si affaccia direttamente sul mare, è un quartiere defilato rispetto al centro di Genova ma ben collegato e servito. La maggior parte della domanda si concentra nella zona del lungomare, dove le abitazioni degli anni ’60 e ’70, si scambiano a prezzi medi di 2.700-3.000 euro al mq con punte di 3.500 euro al mq se l'appartamento è particolarmente prestigioso e inserito in un contesto signorile. Piacciono anche le abitazioni situate nel Quartiere Azzurro, nella prima collina della città, con condomini signorili e ville di prestigio anche di grandi dimensioni che possono raggiungere quotazioni elevate. I top prices si possono raggiungere nelle zone centrali, dove gli attici toccano valori intorno a 4.000 euro al mq.
La macroarea di Marassi-Molassana-San Fruttuoso
Segnala una crescita dei prezzi dell'1,7 % in seguito all'andamento del mercato di Struppa-Prato, dove si sono registrati lievi aumenti sugli immobili in buono stato e localizzati nelle zone più ambite del quartiere, come la parte più residenziale di Molassana. Infatti una delle aree maggiormente apprezzata è quella di Molassana Centro perché più centrale e servita e con valori medi intorno a 1.200-1.300 euro al mq. Ci sono ville bifamigliari e singole, anche di notevole pregio, che toccano mediamente 350-400mila euro. Più periferici i quartieri di Struppa e Prato che si sviluppano nell'estrema periferia della città in un contesto più popolare dove i prezzi raggiungono 900 euro al mq; da segnalare che negli ultimi anni qui si è costruito molto, ma attualmente si registra ancora dell'invenduto. Buona la domanda di appartamenti in locazione, mercato a cui si rivolgono giovani coppie, famiglie e single o separati, che ricercano rispettivamente trilocali, quadrilocali e bilocali. I canoni mensili, comprensivi di spese, vanno da 400 euro dei bilocali a 500 euro delle soluzioni più grandi. Si stipulano quasi esclusivamente contratti concordati 3+2 e la cedolare secca viene utilizzata spesso dai proprietari. Vanno avanti a rilento i lavori di recupero dell'ex area Boero, dove dovrebbero sorgere immobili a destinazione residenziale e immobili a destinazione commerciale, oltre a un Auditorium e un Parco.
Quotazioni stabili nell'area di Gavette, Montesignano, Molassana-San Gottardo e Sant'Eusebio
La motivazione del calo dei valori nelle zone citate è da attribuirsi all'offerta immobiliare di tipo popolare e ultrapopolare. Il quartiere di Gavette sorge nei pressi del cimitero di Staglieno è più defilato e meno servito e per questo raccoglie meno richieste, quasi sempre di persone già residenti nella zona. L'offerta immobiliare consiste in palazzi d'epoca costruiti negli anni ’50-’60 che, da ristrutturare, hanno quotazioni medie di 800 euro al mq. Più popolare la zona di Montesignano, sorta negli anni ’50, dove è possibile acquistare appartamenti in buono stato a prezzi compresi tra 800 e 900 euro al mq. Si segnala comunque un aumento del numero delle richieste di acquisto, anche grazie al ribasso dei prezzi degli ultimi anni e a una maggiore flessibilità da parte delle banche sulla concessione del credito. La maggior parte delle richieste proviene da persone in cerca della prima casa che, grazie all'accensione di un mutuo, acquistano soluzioni dal valore non superiore a 100mila euro. In questo semestre, grazie ai prezzi competitivi, la tipologia più richiesta è stata il quattro locali (due camere, sala e cucina), anche da parte di giovani coppie che, in passato, si focalizzavano maggiormente sui trilocali. Si segnalano difficoltà nella vendita di tagli superiori a 100mila euro, cifra troppo distante dalla capacità di spesa espressa dai potenziali acquirenti. La richiesta di case in affitto è sostenuta in prevalenza da single, coppie e pensionati. Il canone di un bilocale (escluse le spese condominiali) è di 350 euro al mese, per un trilocale il valore sale a 400-450 euro al mese. I contratti più utilizzati sono quelli a canone concordato con cedolare secca agevolata. La zona più apprezzata è quella di Molassana-San Gottardo perché è ben servita e non presenta problemi di parcheggio. La maggioranza degli immobili sono ex case popolari costruite nei primi anni del 1900 che si alternano a case degli anni ’60-’70: le prime hanno valori medi di 900-1.200 euro al mq, le seconde hanno prezzi che possono andare da 1.200 a 1.500 euro al mq. La zona di Sant'Eusebio offre immobili più recenti, costruiti negli anni ’80, presenta aree verdi ed è più tranquilla. Le quotazioni per un'abitazione in buono stato possono andare da 1.400 a 1.900 euro al mq.
La macroarea di Certosa-Pontedecimo ha registrato stabilità dei valori immobiliari
In zona Rivarolo si segnalano sporadiche richieste di investitori che impiegano 30-40mila euro per comprare tagli da 70-75 mq. Rivarolo è il quartiere che piace maggiormente perché più servito, non lontano dalla fermata della metropolitana “Certosa”. Tra le zone preferite ci sono via Vezzani e limitrofe, dove si concentrano palazzi degli anni ’50-’60 dotati di ascensore. I valori medi sono di 1.000 euro al mq. Nel quartiere Teglia si concentrano anche abitazioni più popolari che al momento non superano i 500 euro al mq. Spostandosi verso le alture, le quotazioni salgono a 1.000-1.100 euro al mq. Sulle alture di Rivarolo si trovano immobili popolari costruiti negli anni ’80 e acquistabili a 900 euro al mq. Vanno avanti i lavori per la realizzazione della Tav, in particolare in zona Fegino.
La macroarea di Cornigliano-Sampierdarena è rimasta stabile, quella di Voltri-Pegli-Sestri chiude con un calo dei prezzi del 2,6%.
A Genova nel primo semestre 2018 sono state effettuate 3.562 transazioni, pari al +1,1% rispetto al primo semestre 2017. La tipologia più richiesta è il trilocale, scelto dal 46,2% dei potenziali acquirenti, a seguire i bilocali con il 30,3% delle preferenze. La disponibilità di spesa nel 48% dei casi non supera 119mila euro.
