Case: crollano i prezzi a Certosa e Pontedecimo, stabili in quattro quartieri

Prezzi degli immobili stabili a Cornigliano, Sampierdarena, Quarto e Quinto. La val Polcevera risente del crollo di ponte Morandi. È quanto emerge dall'analisi dei dati relativi al secondo semestre del 2018

Nella seconda parte del 2018 le quotazioni immobiliari di Genova hanno registrato un ribasso dei prezzi del 2,9%. In tutto il 2018 le compravendite di Genova sono state 7.108 in aumento del 3,6% rispetto al 2017 (fonte Agenzia delle Entrate).

Andamento prezzi case a Genova

2013 2014 2015 2016 2017 2018
-9,0% -14,4% -8,7% -10,7% -6,7% -3,0%

Andamento compravendite case a Genova

2013 2014 2015 2016 2017 2018
4.661 5.336 5448 6617 6860 7108

La macroarea di Certosa-Pontedecimo ha messo in evidenza una contrazione dei prezzi dell'11,1% in seguito alla performance del quartiere di Bolzaneto, nonostante la domanda sia aumentata e, parallelamente, anche il numero di compravendite. L'offerta è in crescita e questo calmiera i prezzi. Ad acquistare in zona sono prevalentemente famiglie alla ricerca della prima casa e che, quasi sempre, fanno ricorso al mutuo. Si prediligono le soluzioni in buono stato. La zona più richiesta è il centro di Bolzaneto, in particolare via Zamperini e via Bettini perché sono poco trafficate, comode ai mezzi pubblici e dotate di tutti i principali negozi. L'edilizia è variegata e consiste in palazzi signorili dei primi anni del '900, che costano 1000 euro al mq, e complessi condominiali degli anni '60, molto ricercati perché dotati di posto auto (il prezzo medio non supera 1800 euro al mq). Esiste poi una zona collinare (Murta e Gemiano) dove si possono acquistare soluzioni indipendenti. Murta risale agli anni '50-'60 e offre piccole casette indipendenti (nella parte più vicina a Bolzaneto) e villette (nella parte più alta), entrambe valutate almeno 200mila euro. Positivo anche il mercato delle locazioni grazie anche alla presenza dell'Istituto Italiano di Tecnologia. I canoni vanno da 300 euro al mese per i tagli più piccoli a 550 euro al mese per quelli più grandi. Si stipulano contratti di natura concordata, a cui fa seguito l'applicazione della cedolare secca; gli studenti, invece, sottoscrivono anche contratti a canone transitorio. Si registra anche la presenza di lavoratori fuori sede che lavorano per il percorso Tav.

La macroarea di Voltri-Pegli-Sestri ha messo a segno una contrazione del 4,4%. Tra i quartieri in ribasso ci sono Pegli-Lungomare e Sestri Ponente. Prezzi ancora in calo ma domanda in aumento nella zona del lungomare di Pegli. La motivazione è da ricercarsi in un aumento dell'offerta che deriva dalle numerose seconde case che gli eredi spesso decidono di vendere. Il taglio più richiesto è l'appartamento di 90 mq, possibilmente dotato della vista mare e fornito di spazi esterni vivibili e spazio per parcheggiare, su cui impiegare al massimo 170-180mila euro (ristrutturato). La domanda di appartamenti in affitto, invece, è molto bassa perché i mutui convenienti stanno spingendo le persone all'acquisto. Piacciono gli immobili posizionati nella zona di Pegli Due dove, soluzioni degli anni '80, si acquistano a 2000-2200 euro al mq. Sempre apprezzate le soluzioni fronte mare posizionate su lungomare di Pegli anche se spesso sono prive di ascensore. Una soluzione ristrutturata si scambia a prezzi medi di 2500-2600 euro al mq. Alta la domanda di box auto che, nella parte bassa, costano 60mila euro e in quella più alta circa 30mila. La domanda di immobili in affitto si scontra con un'offerta più contenuta. Per un bilocale si spendono mediamente 400-500 euro al mese e si stipulano soprattutto contratti a canone concordato.

A Sestri Ponente il mercato immobiliare è vivace in termini di richieste ma i prezzi, nella seconda parte del 2018, sono in diminuzione. L'offerta immobiliare della zona è prevalentemente popolare e la richiesta si orienta su appartamenti da 100 mq dal valore non superiore a 100mila euro. Tra gli acquirenti anche numerosi operai della Ficantieri che lavorano su commesse a lungo termine. L'offerta è abbondante sul territorio a causa di un ricambio generazionale in atto. Molti eredi preferiscono vendere piuttosto che mantenere la proprietà a causa degli elevati costi di gestione. L'area centrale di Sestri Ponente è caratterizzata da palazzine storiche del '900 intervallate da palazzi realizzati tra gli anni '60 e '70; questa zona è richiesta soprattutto da persone anziane che preferiscono la comodità dei mezzi pubblici e dei servizi a scapito della panoramicità e della tranquillità delle alture. Un appartamento del '900 da ristrutturare e senza ascensore costa circa 900-1000 euro al mq, mentre per una soluzione già ristrutturata il prezzo sale a 1300 euro al mq. Nelle traverse più tranquille di via Sestri, strada principale del quartiere, i valori immobiliari sono di 1500-1600 euro al mq per le soluzioni da ristrutturare. Sul mercato delle locazioni si registrano canoni mensili compresi tra 300-400 euro per i bilocali e 500-550 euro per i trilocali. Numerosi i contratti di tipo transitorio di 6-12 mesi. In questo caso si stipulano contratti transitori di 6-12 mesi, ma la maggior parte è di natura libera.

La macroarea di Marassi-Molassana-San Fruttuoso segnala una contrazione dei valori dello 0,8%. Tra i quartieri in ribasso c'è quello di Marassi-Bertuccioni mentre quello di Struppa-Prato vede prezzi in aumento del 4,1%, in particolare sulle abitazioni di tipo civile ed in buono stato di cui c'è bassa offerta e su quelle più signorili. Un buon numero di queste compravendite si sono realizzate intorno a via San Felice nel centro di Molassana. Hanno acquistato prevalentemente famiglie e i prezzi medi si aggirano intorno a 1600-1700 euro al mq contro una media di 1300 euro al mq per la restante parte del quartiere. Qui sono disponibili ville bifamiliari e singole, anche di notevole pregio, che toccano mediamente 350-400mila euro. Più periferici i quartieri di Struppa e Prato che si sviluppano nell'estrema periferia della città in un contesto più popolare in cui i prezzi raggiungono 900 euro al mq; da segnalare che, negli ultimi anni, qui si è costruito molto, ma attualmente si registra ancora dell'invenduto. Ad acquistare a Struppa e Prato sono prevalentemente persone del posto ad eccezione di via Raffaelli, nella zona collinare, dove le soluzioni indipendenti e semindipendenti sono meno costose. Buona la domanda di appartamenti in locazione, mercato a cui si rivolgono giovani coppie, famiglie e single o separati, che ricercano rispettivamente trilocali, quadrilocali e bilocali. I canoni mensili, comprensivi di spese, vanno da 450 euro dei bilocali a 500 euro delle soluzioni più grandi. Si stipulano quasi esclusivamente contratti concordati 3+2 e la cedolare secca viene utilizzata spesso dai proprietari. Vanno avanti i lavori di recupero dell'ex area Boero dove dovrebbero sorgere immobili a destinazione residenziale ed immobili a destinazione commerciale oltre ad un Auditorium ed un Parco.

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Sono rimasti stabili i prezzi delle macroaree di Cornigliano-Sampierdarena e Quarto-Quinto (fonte Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa).

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